Depuis décembre 2021, la règle est stricte : votre mensualité de crédit immobilier ne peut pas dépasser 35 % de vos revenus nets. Une norme imposée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) qui, selon les estimations du courtier Pretto publiées en mai 2026, exclut environ 34 000 ménages solvables du crédit immobilier chaque année en France. Une proposition de loi déposée le 14 avril 2026 à l'Assemblée nationale veut changer la donne en introduisant le critère du « reste à vivre ». Voici ce que ça signifie concrètement si vous envisagez d'acheter à Lagny-sur-Marne.
Ce que dit la proposition de loi
Le député Lionel Causse (Renaissance) a déposé le 14 avril 2026 une proposition de loi visant à modifier le Code monétaire et financier. L'objectif : permettre aux banques d'analyser les dossiers de crédit immobilier non plus uniquement sur la base du taux d'endettement à 35 %, mais en intégrant le reste à vivre — c'est-à-dire la somme qui reste chaque mois au ménage après paiement de toutes ses charges et de sa mensualité de crédit.
Le texte a été examiné en première lecture à l'Assemblée nationale le 29 avril 2026. Il ne supprime pas la norme HCSF : il demande que le reste à vivre soit pris en compte en complément du taux d'endettement, et non en remplacement pur et simple.
Pourquoi la règle des 35 % pose problème
La norme du HCSF fixe un plafond uniforme : quel que soit votre niveau de revenus, votre mensualité de crédit (tous crédits confondus) ne peut pas dépasser 35 % de vos revenus nets avant impôt. Cette règle traite de la même façon un ménage qui gagne 2 500 € par mois et un ménage qui gagne 6 000 €.
Prenons deux exemples concrets pour un achat à Lagny-sur-Marne :
- Couple A : revenus nets de 3 000 €/mois. Mensualité maximale autorisée : 1 050 €. Reste à vivre : 1 950 €. Ce ménage peut emprunter environ 230 000 € sur 25 ans à 3,5 %. C'est serré pour un appartement à Lagny (prix moyen ~3 950 €/m² en 2026), mais le reste à vivre est suffisant.
- Couple B : revenus nets de 7 000 €/mois. Mensualité maximale autorisée : 2 450 €. Reste à vivre : 4 550 €. Ce ménage pourrait absorber une mensualité de 2 800 € (40 % d'endettement) tout en conservant un reste à vivre de 4 200 € — bien plus confortable que le couple A. Pourtant, la banque doit refuser le dossier.
C'est ce paradoxe que la proposition de loi cherche à corriger : un ménage aisé peut se voir refuser un crédit alors qu'il dispose de ressources largement suffisantes pour honorer ses mensualités et maintenir un niveau de vie confortable.
Les dérogations existent déjà — mais restent limitées
Le HCSF autorise les banques à accorder jusqu'à 20 % de leur production trimestrielle de crédits en dérogation à la règle des 35 %, dont au moins 70 % doivent être réservés aux primo-accédants et aux acquéreurs de résidence principale. En juin 2026, le taux de dérogation effectif atteint 17,5 % selon les données de Meilleurtaux — un niveau historiquement élevé, signe que les banques utilisent presque totalement leur marge.
Le problème : ces dérogations relèvent de la politique commerciale de chaque banque. Elles ne sont ni garanties ni systématiques. Un emprunteur à 36 % d'endettement peut être accepté dans une banque et refusé dans une autre, sans visibilité préalable.
Ce que le reste à vivre changerait concrètement
Si la réforme est adoptée, les banques disposeraient d'un cadre légal pour valider des dossiers au-delà de 35 % d'endettement, dès lors que le reste à vivre du ménage est jugé suffisant. Selon Pretto, 10 à 15 % des dossiers actuellement rejetés pourraient être débloqués.
Pour un achat à Lagny-sur-Marne, les profils les plus concernés seraient :
- Les investisseurs locatifs qui cumulent déjà un crédit sur leur résidence principale et un nouveau crédit pour un bien locatif — leur taux d'endettement dépasse souvent 35 % même si les loyers couvrent largement les mensualités.
- Les cadres et professions libérales avec des revenus élevés mais un endettement existant (crédit auto, prêt étudiant) qui les fait basculer au-delà du seuil.
- Les familles recomposées dont les charges sont complexes mais dont le reste à vivre reste confortable.
Où en est le texte ?
La proposition de loi a été examinée en première lecture le 29 avril 2026. À ce stade, elle n'est pas encore adoptée définitivement : elle doit encore passer devant le Sénat, puis éventuellement revenir en commission mixte paritaire. Le calendrier parlementaire reste incertain, mais le sujet bénéficie d'un soutien transpartisan, le logement étant une préoccupation majeure en 2026.
En attendant, les règles actuelles du HCSF restent en vigueur. Si vous êtes proche du seuil de 35 %, il est recommandé de solliciter plusieurs banques et de demander explicitement si une dérogation est envisageable pour votre profil. Un courtier peut faciliter cette démarche.
Ce que ça ne change pas pour l'estimation de votre bien
Que la réforme soit adoptée ou non, la valeur de votre bien immobilier à Lagny-sur-Marne dépend des transactions réelles enregistrées dans la base DVF de votre secteur. L'outil d'estimation de 2R Immobilier calcule cette valeur indépendamment des conditions de crédit. En revanche, l'accès au crédit influence directement le nombre d'acheteurs potentiels — et donc la rapidité de vente. Un marché où plus de ménages peuvent emprunter est un marché plus dynamique pour les vendeurs.
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