Il existe en ce moment un dispositif fiscal que beaucoup de familles ignorent, et il a une particularité rare : il porte une date de fin inscrite dans la loi. Jusqu'au 31 décembre 2026, un parent, un grand-parent ou, à défaut de descendance, un oncle ou une tante peut donner de l'argent à un proche sans aucun droit à payer, à condition que cette somme serve à acheter un logement neuf ou à rénover énergétiquement sa résidence principale. Le plafond est considérable : 100 000 € par donateur. Pour un projet immobilier à Lagny-sur-Marne ou dans les communes voisines, l'échéance mérite d'être regardée de près.
Ce que dit exactement le texte
Le dispositif est codé à l'article 790 A bis du Code général des impôts. Il a été créé par l'article 71 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, et la doctrine fiscale le commente au BOFiP sous la référence BOI-ENR-DMTG-20-20-20.
Son mécanisme est simple dans son principe : les dons de sommes d'argent consentis dans le cadre familial sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit (DMTG), à condition que l'argent soit affecté à un usage précisément défini. Ce n'est donc pas un abattement classique : c'est une exonération conditionnelle, liée à l'emploi des fonds.
La fenêtre d'application est bornée des deux côtés : les dons doivent être effectués entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Passée cette seconde date, le dispositif cesse de produire ses effets pour les versements postérieurs.
Les montants : 100 000 €, mais une double limite
C'est le point où les approximations circulent le plus. L'exonération s'applique dans une double limite, et les deux plafonds se cumulent dans la lecture, pas dans l'addition :
- 100 000 € pour un même donateur à un même donataire ;
- 300 000 € par donataire, toutes origines confondues.
Concrètement, un enfant peut recevoir 100 000 € de son père, 100 000 € de sa mère et 100 000 € d'un grand-parent : il atteint alors le plafond global de 300 000 €. En revanche, un seul donateur ne peut pas dépasser 100 000 € au profit de la même personne au titre de ce dispositif.
Cette exonération se cumule avec les abattements de droit commun, notamment l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant renouvelable tous les quinze ans (article 779 du CGI) et le don familial de sommes d'argent de l'article 790 G. Elle ne s'y substitue pas.
À quoi l'argent doit servir — et à quoi il ne peut pas servir
C'est la condition centrale, et celle qui écarte la majorité des projets. Les sommes doivent être affectées à l'un des deux emplois suivants :
- l'acquisition d'un immeuble neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA) ;
- des travaux de rénovation énergétique éligibles à la prime MaPrimeRénov', réalisés dans le logement dont le donataire est propriétaire et qu'il affecte à son habitation principale.
Il faut insister sur ce que cela exclut, car c'est contre-intuitif pour un marché comme celui de Lagny-sur-Marne, très largement composé d'ancien : l'achat d'un logement ancien n'ouvre pas droit à cette exonération. Un enfant qui achète une maison des années 1970 à Thorigny-sur-Marne ne peut pas en bénéficier pour le prix d'acquisition. Il pourrait, en revanche, l'utiliser pour financer ensuite des travaux de rénovation énergétique éligibles dans ce même logement, dès lors qu'il en est propriétaire et qu'il en fait sa résidence principale.
Deux délais à ne pas manquer
Le dispositif comporte deux contraintes de temps distinctes, et confondre les deux est l'erreur la plus fréquente.
Le délai d'affectation : six mois. La somme doit être employée au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement. Un don reçu en décembre 2026 doit donc être affecté au plus tard fin juin 2027. Le don peut ainsi être versé avant l'échéance même si l'acquisition se conclut en 2027 — ce qui laisse plus de marge qu'on ne l'imagine, mais impose de tenir le calendrier.
L'obligation de conservation : cinq ans. Le bénéfice de l'exonération est remis en cause si le donataire n'a pas conservé le logement comme résidence principale, ou ne l'a pas affecté à la location à usage d'habitation principale, pendant cinq ans à compter de la date d'acquisition ou de l'achèvement de l'immeuble. Revendre au bout de deux ans expose donc à un rappel des droits.
Le donataire doit par ailleurs conserver les pièces justificatives à la disposition de l'administration : acte notarié, factures de travaux, justificatifs d'affectation des fonds.
Ce que cela change pour un projet à Lagny-sur-Marne
Dans le bassin de Lagny-sur-Marne, de Pomponne, de Saint-Thibault-des-Vignes ou de Montévrain, ce dispositif concerne deux situations assez précises.
Le primo-accédant sur du neuf. Les programmes neufs du secteur, notamment du côté de Montévrain, Chanteloup-en-Brie ou Bailly-Romainvilliers, entrent dans le champ du dispositif. Pour un jeune ménage, un apport familial exonéré de 100 000 € change l'équation du financement de façon significative — d'autant que les frais d'acquisition dans le neuf restent limités à 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l'ancien. Nous avons détaillé ce calcul dans notre article sur les frais de notaire à Lagny-sur-Marne, et les conditions d'éligibilité au prêt aidé dans notre guide PTZ 2026 à Lagny-sur-Marne.
Le propriétaire d'un bien énergivore. C'est l'usage le plus largement accessible dans un parc ancien. Un propriétaire dont la maison est classée E, F ou G peut recevoir une aide familiale exonérée pour financer des travaux éligibles à MaPrimeRénov'. L'enjeu dépasse le confort : la classe énergétique pèse désormais directement sur la valeur de revente et sur les obligations du vendeur, comme nous l'expliquons dans notre article sur l'audit énergétique obligatoire à la vente. À noter que le changement de coefficient du DPE au 1er janvier 2027 modifiera par ailleurs le classement d'une partie des logements chauffés à l'électricité.
Pourquoi l'échéance compte vraiment
Un point d'actualité mérite d'être posé avec prudence. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, comporte des dispositions relatives aux donations familiales. À ce stade, il s'agit d'un projet : il n'est ni voté, ni promulgué, et son contenu peut évoluer au cours du débat parlementaire. Aucune décision ne devrait être prise sur la base d'un texte non adopté.
Ce qui est certain, en revanche, est inscrit dans la loi en vigueur : l'exonération de l'article 790 A bis prend fin au 31 décembre 2026. Une famille qui envisageait d'aider un enfant à acheter dans le neuf, ou à rénover énergétiquement son logement, dispose donc d'une certitude juridique aujourd'hui et d'une incertitude demain. C'est cette asymétrie, et non une quelconque prédiction, qui justifie d'examiner le sujet maintenant.
La question préalable : combien vaut le bien concerné ?
Dans presque tous les cas que nous rencontrons, un projet de transmission s'articule à un projet immobilier plus large : des parents qui vendent pour aider, un enfant qui achète, un bien familial à arbitrer. Or ces décisions ne peuvent pas se prendre sans un ordre de grandeur fiable de la valeur des biens en jeu.
L'outil d'estimation en ligne de 2R Immobilier s'appuie sur les transactions DVF réellement enregistrées à Lagny-sur-Marne et dans les communes voisines : il restitue une fourchette en moins d'une minute, gratuitement et sans inscription. Pour comprendre la différence entre une estimation automatisée et une évaluation de terrain, notre comparatif estimation en ligne ou agent immobilier détaille ce que chaque approche apporte.
Sur les questions fiscales et notariales, en revanche, un conseil personnalisé est indispensable : la rédaction de l'acte, le respect du délai d'affectation et la conservation des justificatifs relèvent du notaire, qui seul peut sécuriser l'opération au regard de la situation familiale complète.
À retenir
L'article 790 A bis du CGI, issu de la loi de finances pour 2025, exonère de droits les dons familiaux de sommes d'argent effectués entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, dans la limite de 100 000 € par donateur et 300 000 € par donataire, à condition que les fonds servent à acheter un logement neuf ou à financer des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov' dans l'habitation principale. L'argent doit être affecté dans les six mois du versement et le logement conservé cinq ans. L'achat d'un logement ancien est exclu du dispositif. Pour un projet dans le bassin de Lagny-sur-Marne, la première étape reste de connaître la valeur réelle des biens concernés, puis de faire valider le montage par un notaire.
Sources : article 790 A bis du Code général des impôts (Légifrance) ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 71 ; BOFiP, BOI-ENR-DMTG-20-20-20 (mutations à titre gratuit — donations — exonérations) ; impots.gouv.fr, rubrique « Dons exonérés ».
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