Quand on vend un bien immobilier, la premiere question qui vient apres celle du prix est souvent la meme : est-ce que je vais payer des impots sur la vente ? La reponse depend d'un nombre limite de criteres objectifs, definis par le Code general des impots. Voici les regles applicables en 2026, expliquees simplement, pour les proprietaires de Lagny-sur-Marne et des communes voisines.
La regle de base : la residence principale est exoneree
C'est le point le plus important, et celui qui concerne la majorite des vendeurs. La vente de votre residence principale est totalement exoneree d'impot sur la plus-value, sans aucune condition de duree de detention. Que vous ayez achete votre maison il y a vingt ans ou il y a deux ans, si c'est votre residence principale effective au jour de la vente, vous ne payez ni impot sur le revenu ni prelevements sociaux sur le gain realise.
Cette exoneration est prevue par l'article 150 U du Code general des impots. La notion de residence principale s'entend de la residence habituelle et effective : il ne suffit pas de l'avoir declaree comme telle, il faut y avoir reellement vecu. Les dependances immediates vendues en meme temps (garage, cave, jardin) beneficient de la meme exoneration.
Concretement, pour un proprietaire de Lagny-sur-Marne qui vend la maison qu'il habite pour en acheter une plus grande a Thorigny-sur-Marne ou a Saint-Thibault-des-Vignes, la question de la plus-value ne se pose pas.
Residence secondaire et investissement locatif : le calcul de la duree de detention
Pour tous les autres biens - residence secondaire, appartement mis en location, bien recu en heritage et conserve - la plus-value est en principe imposable. Le montant du diminue avec les annees de detention, selon un bareme officiel publie par l'administration fiscale.
Le mecanisme repose sur deux abattements distincts, qui ne courent pas a la meme vitesse :
- Pour l'impot sur le revenu (19 %) : abattement de 6 % par annee de detention a partir de la sixieme annee, puis 4 % pour la vingt-deuxieme annee. L'exoneration totale est acquise au bout de 22 ans.
- Pour les prelevements sociaux (17,2 %) : abattement de 1,65 % par an de la sixieme a la vingt-et-unieme annee, 1,60 % la vingt-deuxieme annee, puis 9 % par an au-dela. L'exoneration totale est acquise au bout de 30 ans.
C'est la source de la confusion la plus frequente : un bien detenu depuis 25 ans n'est plus impose a l'impot sur le revenu, mais reste partiellement soumis aux prelevements sociaux. Il faut atteindre 30 ans de detention pour une exoneration complete des deux composantes.
Comment se calcule concretement la plus-value ?
La plus-value imposable n'est pas simplement la difference entre le prix d'achat et le prix de vente. Le calcul autorise plusieurs corrections qui reduisent le montant taxable :
- Le prix d'acquisition est majore des frais d'acquisition (frais de notaire et droits de mutation), soit sur justificatifs, soit par un forfait de 7,5 % du prix d'achat.
- Les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amelioration peuvent etre ajoutes, sur factures. A defaut de justificatifs et si le bien est detenu depuis plus de cinq ans, un forfait de 15 % du prix d'acquisition peut etre applique.
- Le prix de vente est diminue des frais supportes par le vendeur, notamment le cout des diagnostics obligatoires.
Ces corrections ne sont pas anecdotiques. Sur un bien detenu depuis longtemps et renove, le forfait travaux de 15 % peut representer plusieurs dizaines de milliers d'euros retires de l'assiette imposable. C'est le notaire qui procede au calcul definitif et qui reverse l'impot au moment de l'acte authentique : le vendeur n'a pas de declaration separee a faire.
Les autres cas d'exoneration prevus par la loi
Au-dela de la residence principale et de la duree de detention, plusieurs situations ouvrent droit a une exoneration. Les principales, listees par l'administration fiscale :
- Les ventes dont le prix n'excede pas 15 000 euros (seuil apprecie par bien et par vendeur).
- La premiere vente d'un logement autre que la residence principale, sous conditions strictes, lorsque le vendeur n'a pas ete proprietaire de sa residence principale au cours des quatre annees precedentes et qu'il remploie le prix dans l'acquisition de sa residence principale.
- Certaines cessions realisees par des personnes agees ou invalides de condition modeste, sous conditions de revenus.
Ces regimes obeissent a des conditions precises qu'il faut faire verifier au cas par cas par le notaire charge de la vente.
Pourquoi une estimation juste compte aussi sur le plan fiscal
Connaitre la valeur reelle de son bien avant de le mettre en vente permet d'anticiper le montant de la plus-value eventuelle et donc le produit net de la vente. Un proprietaire qui vend une residence secondaire detenue depuis 12 ans a Lagny-sur-Marne n'a pas le meme calcul a faire qu'un proprietaire qui vend sa residence principale : dans un cas, le net vendeur depend directement du gain realise, dans l'autre non.
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A retenir avant de vendre en 2026
Trois reperes suffisent dans la majorite des situations : la residence principale est exoneree sans condition de duree ; une residence secondaire devient exoneree d'impot sur le revenu au bout de 22 ans et de prelevements sociaux au bout de 30 ans ; et le calcul autorise des majorations (frais d'acquisition, travaux) qui reduisent sensiblement l'assiette imposable.
Pour une situation particuliere - bien recu en succession, indivision, bien loue, vente avec remploi - le notaire reste l'interlocuteur competent pour valider le calcul avant la signature. Sur le cas specifique des successions bloquees, voir notre article sur la vente d'un bien en indivision successorale.
Sources : articles 150 U et suivants du Code general des impots (legifrance.gouv.fr), documentation officielle sur les plus-values immobilieres (impots.gouv.fr).
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