Depuis le 1er janvier 2025, vendre une maison individuelle classée E, F ou G en France ne se résume plus à présenter un simple Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). La loi Climat et Résilience (n° 2021-1114 du 22 août 2021) a introduit une obligation supplémentaire : l'audit énergétique réglementaire. En 2026, cette règle est pleinement en vigueur. Voici ce que les propriétaires à Lagny-sur-Marne et dans les communes voisines doivent savoir avant de mettre leur bien sur le marché.
Qu'est-ce que l'audit énergétique obligatoire et qui est concerné ?
L'audit énergétique réglementaire est un document technique approfondi, distinct du DPE, qui doit être remis à tout acquéreur potentiel lors de la vente d'un logement énergivore. Contrairement au DPE qui classe le logement de A à G, l'audit détaille les travaux de rénovation recommandés pour améliorer la performance énergétique du bien, avec leur coût estimatif et les gains d'énergie attendus.
Le calendrier d'application, défini par la loi Climat et Résilience, est le suivant :
- Depuis le 1er avril 2023 : obligation pour les maisons individuelles classées F ou G
- Depuis le 1er janvier 2025 : obligation étendue aux maisons individuelles classées E
- À partir du 1er janvier 2034 : obligation pour les maisons classées D (date prévisionnelle)
Les classes A, B et C ne sont pas concernées par cette obligation.
Maisons individuelles uniquement : les appartements ne sont pas soumis à l'audit
C'est un point essentiel à connaître à Lagny-sur-Marne, où les appartements représentent une part importante du parc immobilier (environ 63 % selon les données INSEE). L'audit énergétique réglementaire ne concerne que :
- Les maisons individuelles appartenant à un seul propriétaire
- Les immeubles entiers en monopropriété (un seul propriétaire pour tout le bâtiment)
Si vous vendez un appartement situé dans une copropriété, vous n'êtes pas soumis à l'obligation d'audit individuel. Seul le DPE collectif de la copropriété (ou à défaut le DPE individuel de votre lot) reste requis. Cette distinction est fréquemment source de confusion chez les vendeurs.
Quelle différence entre le DPE et l'audit énergétique ?
Les deux documents sont distincts et complémentaires. Ils ne se remplacent pas l'un l'autre :
- Le DPE attribue une étiquette énergétique (A à G) et une étiquette climatique (GES). Il est réalisé par un diagnostiqueur certifié en quelques heures. Son coût se situe généralement entre 100 et 250 €.
- L'audit énergétique réglementaire est bien plus complet : il identifie les sources de déperdition thermique, propose plusieurs scénarios de travaux (au moins deux) avec les coûts estimatifs et les économies d'énergie attendues, et indique le niveau de performance énergétique atteignable après travaux. Son coût se situe généralement entre 500 et 1 000 € selon la surface du bien.
L'audit doit être réalisé par un professionnel qualifié RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) ayant une certification spécifique en audit énergétique — ce qui n'est pas le cas de tous les diagnostiqueurs DPE.
Quelles maisons sont concernées à Lagny-sur-Marne et en Seine-et-Marne ?
À Lagny-sur-Marne et dans les communes voisines (Thorigny-sur-Marne, Pomponne, Saint-Thibault-des-Vignes, Dampmart), le parc de maisons individuelles est ancien pour une part significative. Les constructions d'avant 2000 — qui n'étaient pas soumises aux normes thermiques RT 2000 — sont fréquemment classées D, E ou F selon leur mode de chauffage, leur isolation et leur état de rénovation.
Une maison chauffée au fioul ou au gaz naturel, construite dans les années 1970-1990, mal isolée (combles perdus, murs sans isolation par l'extérieur), peut facilement se retrouver classée E ou F au DPE. Ces biens sont précisément ceux pour lesquels l'audit énergétique est obligatoire depuis 2025.
Depuis le 1er janvier 2026, un changement technique supplémentaire affecte les logements chauffés à l'électricité : le coefficient de conversion de l'énergie finale en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025). Ce changement peut faire sortir certains logements du statut de passoire thermique sans travaux. Mais il ne dispense pas de l'audit si le bien reste classé E, F ou G.
Que risque un vendeur qui ne fournit pas l'audit ?
La non-fourniture de l'audit énergétique réglementaire lors de la vente d'une maison concernée expose le vendeur à un recours de l'acheteur sur le fondement de la garantie des vices cachés ou du défaut d'information. En pratique, l'acheteur peut invoquer ce manquement pour demander une réduction du prix de vente ou, dans les cas les plus graves, l'annulation de la vente.
L'audit doit être annexé au compromis de vente ou à l'acte authentique. Le notaire est chargé de vérifier sa présence lors de la signature. En l'absence de ce document pour un bien concerné, la vente ne peut pas être finalisée dans les conditions légales normales.
Impact sur l'estimation immobilière et la valeur du bien
La présence ou l'absence d'un audit favorable peut influencer la perception des acheteurs et, indirectement, la valeur d'un bien sur le marché de Lagny-sur-Marne. Un bien classé E avec un audit montrant un passage possible en classe C après des travaux modérés sera mieux valorisé qu'un bien classé F sans perspective d'amélioration accessible.
À l'inverse, un audit révélant des travaux coûteux (isolation extérieure, changement de chaudière, remplacement des fenêtres) peut conduire les acheteurs à négocier le prix à la baisse. Pour les propriétaires qui préfèrent réaliser ces travaux avant de vendre, un don familial exonéré jusqu'à 100 000 € peut en financer la part éligible à MaPrimeRénov', mais le dispositif prend fin au 31 décembre 2026. C'est pourquoi une estimation précise de la valeur du bien — en tenant compte de son état énergétique réel — est indispensable avant toute mise en vente.
L'outil d'estimation gratuit de 2R Immobilier sur estimation.2r-immobilier.fr vous permet d'obtenir une première fourchette de prix basée sur les ventes DVF réelles de votre secteur. Pour affiner ce résultat en tenant compte de l'état énergétique de votre bien, un conseiller 2R Immobilier peut réaliser une visite d'estimation gratuite et sans engagement.
À retenir avant de vendre votre maison à Lagny-sur-Marne
- Vérifiez la classe énergétique de votre bien (DPE en cours de validité, établi après le 1er juillet 2021)
- Si votre maison individuelle est classée E, F ou G : faites réaliser l'audit énergétique réglementaire par un professionnel certifié RGE avant la mise en vente
- Si votre DPE date d'avant juillet 2021 : il doit être refait selon la nouvelle méthode, désormais obligatoire pour la vente
- Si votre bien est un appartement en copropriété : seul le DPE est requis, pas l'audit individuel
- Anticipez le délai : l'audit peut prendre plusieurs semaines entre la prise de rendez-vous et la remise du rapport
Au-delà de l'audit, la vente peut avoir des conséquences fiscales : notre article sur la plus-value immobilière en 2026 précise les cas d'exonération et ceux d'imposition. Pour toute question sur la valeur de votre bien à Lagny-sur-Marne ou dans les communes voisines, l'équipe 2R Immobilier est disponible pour une estimation gratuite en ligne ou une visite sur place.