Toutes les estimations serieuses reposent sur une matiere premiere : les prix reellement payes lors des ventes precedentes. En France, cette matiere premiere porte un nom, DVF, et elle est publiee gratuitement par l'administration fiscale. Ce que beaucoup de proprietaires ignorent, c'est que cette base n'est pas mise a jour en continu : elle est actualisee deux fois par an seulement. Comprendre ce calendrier explique pourquoi une estimation peut evoluer sans qu'aucun bien n'ait change de main dans votre rue.
Ce qu'est reellement la base DVF
DVF signifie Demandes de valeurs foncieres. Il s'agit d'un fichier publie en open data par la Direction generale des finances publiques (DGFiP) sur la plateforme data.gouv.fr. Il recense les mutations immobilieres a titre onereux, c'est-a-dire les ventes, enregistrees par les services de la publicite fonciere.
La difference avec les sites d'annonces est fondamentale et merite d'etre posee clairement. Une annonce affiche un prix demande par un vendeur. La base DVF enregistre un prix signe chez le notaire, apres negociation. Entre les deux, l'ecart n'est pas anecdotique : c'est precisement la marge de negociation du marche local. Estimer a partir des annonces revient a mesurer les esperances des vendeurs ; estimer a partir de DVF revient a mesurer ce que les acquereurs ont reellement accepte de payer.
Chaque ligne du fichier comporte la date de la mutation, la nature du bien, sa surface, le nombre de pieces principales, la commune, la section cadastrale et le montant de la transaction. Les donnees sont anonymisees : ni le nom du vendeur, ni celui de l'acquereur n'y figurent.
Un calendrier semestriel, en avril et en octobre
C'est le point le plus meconnu, et pourtant le plus structurant. La documentation officielle du jeu de donnees sur data.gouv.fr est explicite : les fichiers font l'objet d'une mise a jour semestrielle, en avril et en octobre.
La logique des deux publications differe legerement :
- La publication d'avril integre les mutations publiees par un service de publicite fonciere avant le 31 decembre de l'annee precedente. Elle cloture donc l'annee ecoulee.
- La publication d'octobre integre les mutations publiees avant le 30 juin de l'annee en cours. Elle ouvre une fenetre sur le premier semestre.
La derniere actualisation en date remonte au 7 avril 2026. La prochaine est donc attendue en octobre 2026, conformement a ce rythme semestriel. Elle apportera la visibilite sur les ventes conclues au cours du premier semestre 2026, une periode encore invisible dans les donnees publiques a ce jour.
Une precision technique a son importance : a chaque mise a jour, l'integralite des fichiers precedents est remplacee, et de nouvelles transactions peuvent etre ajoutees dans tous les millesimes, y compris anciens. Une vente signee il y a deux ans mais enregistree tardivement peut donc apparaitre lors d'une publication ulterieure.
Le decalage entre la signature et la publication
Ce calendrier a une consequence directe que tout vendeur devrait avoir en tete : il existe toujours un delai entre le moment ou une vente est signee et le moment ou elle devient visible dans DVF.
Une vente signee en fevrier 2026 doit d'abord etre publiee au service de la publicite fonciere, puis attendre la publication suivante du fichier. Dans le meilleur des cas, elle apparait en octobre 2026. Dans le cas d'un enregistrement plus tardif, elle n'apparaitra qu'en avril 2027. Le delai reel oscille donc, selon la date de signature, entre quelques mois et plus d'un an.
Cela signifie qu'une estimation fondee sur DVF, aussi rigoureuse soit-elle, regarde toujours le marche avec un leger retard. Ce n'est pas un defaut de la methode : c'est la contrepartie de sa fiabilite. Les donnees sont incontestables parce qu'elles proviennent d'actes authentiques, et les actes authentiques demandent du temps a etre enregistres et publies.
Ce que la prochaine publication changera concretement a Lagny-sur-Marne
Pour un proprietaire de Lagny-sur-Marne, de Thorigny-sur-Marne, de Pomponne ou de Saint-Thibault-des-Vignes, l'arrivee d'un nouveau lot de transactions produit trois effets.
Un echantillon plus fourni. Dans une commune de taille moyenne, le nombre de ventes comparables a un bien precis, meme type, meme secteur, surface voisine, se compte souvent en dizaines plutot qu'en centaines. Chaque nouvelle publication densifie cet echantillon et reduit mecaniquement la part du hasard dans le calcul.
Des references plus recentes. Une estimation pondere generalement les ventes les plus recentes plus fortement que les anciennes, parce qu'elles refletent mieux les conditions actuelles de marche et de credit. Renouveler le stock de transactions recentes ameliore donc directement la pertinence du resultat.
Une possible correction de tendance. Si le premier semestre 2026 s'est ecarte de la trajectoire des mois precedents, a la hausse comme a la baisse, cet ecart n'apparaitra dans les donnees publiques qu'a ce moment-la. Une estimation realisee avant et apres la publication peut donc differer, sans qu'aucune erreur n'ait ete commise dans un cas ou dans l'autre.
Nous avons publie une lecture detaillee des transactions deja disponibles pour le departement dans notre analyse des transactions DVF en Seine-et-Marne.
Les limites a connaitre avant de conclure
La base DVF est une source remarquable, mais elle n'est pas exhaustive et ne dit pas tout. Trois limites doivent etre gardees en tete.
D'abord, sa couverture geographique comporte des exceptions : les departements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin, de la Moselle et le departement de Mayotte ne sont pas couverts, en raison de regimes de publicite fonciere specifiques. La Seine-et-Marne, elle, est bien integree.
Ensuite, le fichier ne decrit pas l'etat du bien. Deux maisons de 100 m² vendues dans la meme rue peuvent afficher des prix tres differents parce que l'une a ete renovee et l'autre non, parce que l'une donne sur un jardin expose au sud et l'autre sur une voie passante, ou parce que l'une dispose d'un stationnement. Rien de tout cela n'apparait dans les donnees.
Enfin, DVF ignore le contexte de la vente. Une succession pressee, une vente entre proches ou un acquereur particulierement motive produisent des montants atypiques qui, s'ils ne sont pas ecartes, faussent une moyenne calculee sur un petit echantillon.
C'est la raison pour laquelle une estimation automatisee, aussi bien construite soit-elle, donne une fourchette et non un prix. Nous avons detaille ce que chaque approche apporte dans notre comparatif estimation en ligne ou estimation par un agent immobilier.
Faut-il attendre octobre pour estimer son bien ?
Dans la grande majorite des situations, non. Un proprietaire qui envisage de vendre dans les mois qui viennent a interet a connaitre des maintenant sa fourchette de valeur, pour preparer son projet, evaluer sa capacite d'achat suivante ou simplement arbitrer entre vendre et conserver.
L'arrivee de nouvelles transactions affine le calcul ; elle ne le bouleverse pas. Sur un marche comme celui de Lagny-sur-Marne, ou les volumes sont reguliers et ou le stock de references disponibles est deja consequent, un semestre supplementaire ajuste les chiffres a la marge plutot qu'il ne les redessine.
Le reflexe utile est plutot de reactualiser une estimation qui date. Une fourchette calculee il y a un an s'appuyait sur un etat de la base qui a, depuis, ete remplace deux fois.
Estimer son bien a partir des donnees officielles
L'outil d'estimation en ligne de 2R Immobilier s'appuie directement sur les transactions DVF enregistrees a Lagny-sur-Marne et dans les communes voisines. Il selectionne les ventes comparables par type de bien, code postal et surface, pondere plus fortement les mutations recentes et restitue une fourchette en moins d'une minute, gratuitement et sans inscription.
Pour aller au-dela de ce que les donnees peuvent voir, un conseiller 2R Immobilier peut realiser une estimation sur place, gratuite et sans engagement, qui integre l'etat reel du bien, sa luminosite, ses nuisances eventuelles et les caracteristiques que la base ne renseigne pas.
A retenir
La base DVF publiee par la DGFiP est actualisee deux fois par an, en avril et en octobre ; la derniere mise a jour date du 7 avril 2026. Elle recense des prix reellement signes et non des prix demandes, ce qui en fait la source la plus solide pour estimer un bien, mais elle regarde le marche avec un decalage inherent au temps d'enregistrement des actes. Pour un proprietaire de Seine-et-Marne, la bonne pratique n'est pas d'attendre la prochaine publication, mais de reactualiser regulierement son estimation et de completer les donnees par un regard de terrain.
Sources : jeu de donnees « Demandes de valeurs foncieres », Direction generale des finances publiques (DGFiP), publie en open data sur data.gouv.fr — documentation officielle mentionnant une mise a jour semestrielle en avril et en octobre et une derniere actualisation au 7 avril 2026 ; notice descriptive des fichiers DVF (data.gouv.fr).
Pour connaitre la valeur actuelle de votre bien a Lagny-sur-Marne ou dans les communes voisines, rendez-vous sur estimation.2r-immobilier.fr.